Viimaste aastate kinnisvaraprojektidesse investeerimise otstarbekusest (II osa)

Innovatsioon on loomulikult see, millest väsimatult räägitakse ja milles iga vähegi sõna tähendust teadev inimene on valmis sõna võtma. Samas on need sõnavõtud erinevatele uurimustele toetudes muutunud ainult pessimistlikumaks ning seda paljuski õigustamatult. Tajutakse mingit ebamäärast ohtu, millele lahenduseks näib (nagu kahjuks ikka Eestis) olevat pumbata rohkem raha siia või sinna, milleks on enamasti teadus- ja arendustegevus.

Nende pessimistlike sõnavõttude ja neist tulevate soovituste varjus ei saa mina aga lahti tundest nagu paljud ei annaks endale aru, kui väike riik Eesti on ja kust ta asub nagu ei anta endale aru ka sellest, millised on meie tegelikud võimalused ning kust nad tulevad.

Innovatsiooni problemaatilisusele Eestis annab aga täiendava mõõtme tõsiasi, et suur osa meie majandustegevusest toimub teenindussektoris. Teenindussektori ettevõtetes toimuvat innovatsiooni on aga keeruline mõõta mingi kvantitatiivse mõõdikuga, mida saaks hõlpsasti võrrelda teiste riikidega.

Võrdlevate rahvusvaheliste uuringute problemaatilisus seisneb eestlaste jaoks selles, et enamus mõõdikuid on seotud tootmissektoriga, kus innovatsiooni on võimalik mõõta märksa lihtsamalt ja selgemalt. Näiteks patentide hulk või kulutused arendustegevusele, mis teenindusettevõtete puhul on vastavalt kas minimaalse tähtsusega või sedavõrd hajutatud ning hägused, et nende mõõtmine ei ole lihtne ega odav ja aega sellele eriti ei kulutata.

1990ndatele unistava ja hella pilguga tagasi vaadates kiputakse unustama, et innovatsioon, mis siis aset leidis, oli paljuski tingitud uute seadmete kasutusele võtmisest valdkondades, kus mitmetes teistes riikides tegutsesid kogemustega inimesed, kes kasutasid väga edukalt vanemaid seadmeid ja meetodeid. Eestlased olid sunnitud mitmes tootmisvaldkonnas tegema 100% üle mineku marginaalse 5-10% asemel, mida arenenuma majandusega riikides tehti. Meil polnud midagi kaotada uue tehnoloogia kasutusele võtust, sest meie oskused mitmes valdkonnas olid võrreldes teistega lootusetult vananenud ja konkurentsis püsimiseks oli vaja astuda radikaalseid samme, mida julgesid kõige rohkem teha "rumalad" noored.

Tegelikult innovatsioon Eestis täitsa toimib, kuid seda peamiselt teenindussektoris tegutsevate ettevõtete seas, kus konkurents on tänu madalamatele sisenemisbarjääridele tihedam ja innovatsioon on osutunud üheks oluliseks konkurentsis püsimise võimaldajaks. Lõppude lõpuks pole meil innovatsiooni vaja innovatsiooni pärast vaid selleks, et ettevõtte saaks tulusalt edasi tegutseda - konkurents on aga see, mis surub enamus firmasid innovatsiooniga tegelema mitte riigi poolne tahe, et nad oleksid innovaatilisemad.

Mida eelnevast jutust võib järeldada? Seda, et tegeleda innovatsiooniga sellises ulatuses nagu mitmed poliitikud ja ametnikud Eestis sooviksid oleks raiskav kui mitte lausa laristav. Mulle on keeruline leida puudusi argumendis, mis ütleb, et teeni võimalikult palju kasumit olemas olevaid ressurss võimalikult otstarbekalt kasutades ja investeeri sealt saadud kasum juba edasi keerulisematesse projektidesse, mis vajavad täiendavate kompetentside arendamist ja isegi sisse ostmist.

Investeerida täna innovatsiooni innovatsiooni pärast tähendab vähem tõhusat raha kasutamist, mille tulemusena on ka raha tootlikus väiksema. Rikkus, millega me loome juurde uut rikkust, on suurem siis, kui oleme olemas olevad vahendid kõige otstarbekamalt investeerinud, ja vähemalt minu jaoks ei näi see investeerimisvaldkond esialgu veel innovatsiooni olevat vaid pigem kinnisvara.

Eesti majandus on viimase 15 aastaga oluliselt arenenud, kuid samas on meil veel palju arenguruumi, mis osutub seda suuremaks, mida kaugemale me Tallinnast vaatame. See kõik võtab aega ja eeldab mingil määral uue põlvkonna peale kasvamist ehk kannatust ja rahulikumat mõttetööde ametnike seas - tegutsemine tuleks jätta ikkagi ettevõtjatele.

(vaata ka: Viimaste aastate kinnisvaraprojektidesse investeerimise otstarbekusest - I osa)

Viimaste aastate kinnisvaraprojektidesse investeerimise otstarbekusest (I osa)

Olen juba mõnda aega mõelnud, et kirjutaks õige natuke produktiivsusest ja innovatsioonist, kuid seda mitte mingis fatalistlikus mõttes a la eestlased ei ole piisavalt innovaatilised või meie produktiivsus on sedavõrd madal ja meil pole pääsu majanduskriisist. Pigem üritaks vaadata laiemalt ja üldisemalt ning pakkuda välja üks "lugu" sellest, mis Eesti majanduses praegu toimub.

Kui ma Rootsis õppisin, siis Trendchart'i tulemuste analüüs ja tõlgendus oli üks huvitavamaid harjutusi, mida grupitööde raames läbi viisime. Just nende grupitööde ajal jõudsin ma järeldusele, millest pole veel lahti saanud ja millele kinnisvaraturu toimuv on paljuski usku juurde andnud.

Järeldus ise on minu arvates tegelikult paljuski intuitiivne: üpriski vaba turumajandusega riikides, tegelevad inimesed ja ettevõtted alati kõige lihtsamini kõige suuremat tulu andvate projektidega ehk raha liigub sinna, kus tal on kõige kõrgem tootlikus. Eestis on viimase paari aasta jooksul selleks valdkonnaks vaieldamatult olnud kinnisvara, millest annab tõestust juba ainuüksi see, et iga vähegi suurem firma, mis omab kinnisvara on tekitanud endale kõrvale tütarfirma, mille põhitegevuseks ongi kinnisvara haldamine ja kinnisvara projektide realiseerimine.

Tõenäoliselt suudab iga lugeja välja tuua üks-kaks tootmisfirmat, mis varem tegelesid tootmisega suht Tallinna keskel, kuid mis on tänaseks tootmise kolinud kui mitte Tallinnast välja, siis kindlasti Tallinna piirile lähemale. Väga palju võimekaid ja ettevõtlike inimesi tegeleb praegu kinnisvaraga ja paljuski õigustatult. Pikemas perspektiivis on tegu oluliste muudatustega, mis kujundavad ümber nii mõnegi firma tootmisvõimalused samas kui nende vanade tootmishoonete asemele või sisse ehitatakse uut elamispinda.

Eestis on üpris palju inimesi, kes vaatavad (ja loomulikult kommenteerivad) ahastusega kohalikul kinnisvaraturul toimuvat kõrvalt samas omamata ülevaadet ehitus- ja kinnisvarasektorites toimuva detailsemast kulude/tulude poolest. Kui ma vestlesin ühe hea sõbraga, kes just kinnisvara projektide kulude/tulude ja kasumlikkuse küsimustega tegeleb, selgus üpris kiiresti, et kui näiteks Saksamaal on kinnisvara projektide kasumimarginaal parimatel juhtudel kuskil 5% kandis, siis Eestis on see jätkuvalt kordades suurem ulatudes üsna sageli isegi 20%-ni, mis sakslaste jaoks on kohati lausa müstiliselt suur präänik, millest tahetakse võimaluse korral osa saada.

Sarnased tendentsid pole jäänud märkamata ka Rootsi pankadel, mis läbi kohalike filiaalide hulgaliselt odavat raha kohalikule laenuturule paiskavad. Tõsi, viimasel ajal küll ettevaatlikumalt, kuid kuna Rootsi majandus on samuti jõudmas järjekordse majandustsükli haripunkti on oodata Riksbanki poolset intressimäärade tõusu, mis teeb raha kallimaks rootslastele ja seepärast on ka Ida-Euroopa (ja loomulikult Eesti) jätkuvalt atraktiivseks investeeringute sihtpunktiks isegi kui kasumimarginaal on kuskil 10-15% juures.

Täiesti kaine talupojamõistus ütleb, et kõigepealt tuleb tegeleda kõige lihtsamate ja tulusamate projektidega ning alles siis kui enamus võimalusi ühes valdkonnas on ammendatud - kui projektide kasumimarginaalid lähenevad 5%'le - hakatakse tegelema intensiivsemalt teiste valdkondadega. Minu tõlgendus majandusteooriast ütleb, et nii innovatsioon kui tootlikkuse kasv eeldavad ühte kallist sisendit, mida meil napib - korraliku hariduse ja rahvusvahelise kogemusega inimesi. Lisaks sellele vajavad nii innovaatilisus kui tootlikus täiendavaid investeeringuid, mille tootlikus ei ole kahjuks kaugeltki nii kõrge kui kinnisvara projektidel.

Innovatsioonist ja produktiivsusest on eestlaste jaoks tõenäoliselt märksa saavutatavam tootlikkuse kasv, mille kõrvalnähuks võib olla innovatsioon. Samas napib Eestis inimesi, kes suudaksid enda firma kasvatada ettevõtlikust algajast välisturgudel tegutsevaks edukaks ja konkurentsivõimeliseks ettevõtteks. Meil pole eriti kuskilt võtta piisavalt võimekaid inimesi, kes on nõus pühenduma ettevõtte arendamisele ja investoreid, kes sooviksid enda raha investeerida projektidesse, mille tootlikus ei tule ulatu selleni, mida on võimalik saavutada kinnisvaras. Samas kaldun arvama, et investorite jaoks on mitte-kinnisvaralised projektid üha ahvatlevamad juba ainuüksi riskide maandamise kohalt. Tõenäoliselt on sellisel juhul üks esimesi tegevusi tootlikkuse tõstmine, sest piiratud tööjõuhulk avaldab läbi kõrgemate palkade survet "millegi" muutmiseks.

(vaata ka: Viimaste aastate kinnisvaraprojektidesse investeerimise otstarbekusest - II osa)

Krediidi snoobidest ehk laenamise kaitseks

Olete tähelepannud, et valdav enamus inimesi, kes räägivad laenukoormusest ja kurdavad selle üle, kuidas inimesed on ennast lõhki laenanud või ei anna endale riskide suurusest aru, on ise laenu võtnud?

Laenuteemad on üpris aktuaalsed mitte ainult eestlaste vaid ka ameeriklaste seas, kes tõenäoliselt seisavad arvestatava majanduskasvu aeglustumise lävel. Ka Eesti ajakirjandusest on see sõnum tagasihoidlikult läbi käinud ja seda päris pessimistlikult toonil.

Eelnev tuli meelde, kui lugesin Tyler Coweni järjekordset postitust, mis tundus olevat üllatavalt tabav kirjeldus ka nii mõnestki kohalikust kommentaatorist, kelle nimed jäävad esialgu mainimata:

[Those] generating hysteria about defaults in the mortgage market are credit snobs - they think credit is something that only the rich can handle. Just look at the language that Roubini uses to analogize borrowers - they are "reckless patients" who "spent the last few years on a diet of booze, drugs and artery clogging junk food." Similarly, the Washington Post tells us that it's the end of the "borrowing binge."

Yeah, we get it. Credit is ok for us, the "sober" borrowers but poor people can't handle credit. Too much credit among the poor generates decay and social pathology. Credit must be regulated. We can't, for example, have credit stores in poor neighborhoods. Don't you know that credit is bad for people without self-discipline? Let the poor buy on installment credit? That's unconscionable. Today's furor over sub-prime mortgages is the same old story.
. . .
The democratization of credit worries the credit snobs. The credit snobs fear that capitalism isn't just for the rich.

Soovitan lugeda tervet postitust, kus Cowen selgitab ka seda, miks ta nii arvab (globaliseerunud finantsturud, mitmekesisem finantsinstrumentide valik). Täiendavalt valgustab USA olukorda aga BusinessWeekis ilmunud artikkel This Is A Correction, Not A Meltdown.

Tõsi, USA ei ole Eesti, kuid samas on kohalikul turul tegutsevad pangad muutunud konservatiivsemaks ja hindavad enda laenupoliitikat ümber. Näiteks SEB Ühispank positsioneerib ennast aktiivselt "konservatiivse skandinaavia pangana" ja sarnast tegevust võib oodata kõikidelt teistelt välisomanikega pankadelt.

Pangad ei ole ju huvitatud "halvaks läinud" laenudest, mille järel on nad järsku pooleldi kinnisvaramaaklerid. See ei ole nende põhitegevus ega valdkond, millega nad soovivad tegeleda. Nende töötajate oskused leiavad palju sobivaimaid ja tulusamaid rakendusi.

Kas liberalismi paradigma on muutumas?

Alati mitmekülgne ja huvitav Tyler Cowen on lahanud liberalismi olemust ning seda kohati provokatiivses essees, kus toob välja ka huvitava liberalismi paradoksi - liberaalsema poliitika tulemusel on kasvanud inimeste sissetulekud ja paranenud riigiaparaadi kvaliteet:

Those developments have brought us much greater wealth and much greater liberty, at least in the positive sense of greater life opportunities. They’ve also brought much bigger government. The more wealth we have, the more government we can afford. Furthermore, the better government operates, the more government people will demand. That is the fundamental paradox of libertarianism. Many initial victories bring later defeats.

The old formulas were “big government is bad” and “liberty is good,” but these are not exactly equal in their implications. The second motto — “liberty is good” — is the more important. And the older story of “big government crushes liberty” is being superseded by “advances in liberty bring bigger government.”

Cowen ei ole loomulikult esimene, keda loogika selles suunas juhatab. Joseph Schumpeter jõudis 1942. aastal ilmunud Capitalism, Socialism, and Democracy sarnasele kuigi mõnevõrra pessimistlikumale järeldusele - vähemalt Frederic Sautet arvates:

Schumpeter, like Mises, didn’t believe hampered markets could work well and would be sustainable in the long run. This in itself was quite an achievement for an economist in the interwar period. During that time, most intellectuals argued against capitalism, and most economists joined the chorus against free markets. In this context, Schumpeter stood fast arguing that there was no other way to allocate resources and improve the lot of the masses.
. . .
Schumpeter was more than an economist: he was also a sociologist, an anthropologist, and above all a historian. Capitalism is doomed for sociological/cultural reasons he surmised. Schumpeter didn’t buy into Marxist economics (which also irremediably condemned capitalism in the long run), but he thought the cultural appeal of socialism would some day become irresistible.
. . .
His message is rather gloom but the questions he raised are the right ones. “What makes countries become prosperous?” and “What makes social systems robust?” are the two sides of the political economy coin as he saw it. Schumpeter offered an economic response to the first one (i.e. creative destruction) and a cultural and sociological response to the second one (i.e. the cultural appeal of socialism).

Cowen ei ole õnneks sama fatalistlik kui Schumpeter ja leiab, et pigem peaksid liberaalsema maailmavaatega inimesed loobuma "vabadus vs. võim" paradigmast ja leppima sellega, et mida rikkamaks inimesed saavad, seda rohkem ja paremat riigiaparaati saavad nad endale lubada ja riigiaparaati saab oma korda kasutada uute probleemide nagu globaalsed epideemiad, looduskatastroofid, kliimamuutused, intellektuaalse omandi küsimused ja tuumarelvad levik vastu võitlemiseks.

Loomulikult ei jaga kõik Coweni seisukohti ja näiteks Bryan Caplani vastab postitusega Worst Advice to Libertarians Ever?:

Contrary to Tyler's suggestion, libertarians have been thinking about scary predictions for a long time. Remember Julian Simon? Long story short: (a) Scary stories are usually greatly exaggerated; (b) Government "corrections" are quite likely to make problems worse; (c) Liberty will suffer in the bargain. The "War on Terror" inspired by the 9/11 attacks provides a nice confirmation of these deep lessons.

The bottom line is that libertarians need to pay attention to these issues because non-libertarians are eager to do something about them. But libertarians' skeptical presumption against both the likelihood of disaster and the likelihood that government will avert disaster is wise and justified.

Kiiresti muutuvas maailmas mängib olulist rolli pragmaatilisus ja tõenäoliselt on seda Cowenil rohkem kui Caplanil, kuigi viimase arvamus on mulle sümpaatsem.

PS. Tyler Coweni maailmavaate ja arusaamade kohta sügavamat huvi tundvatel inimestel soovitan kuulata intervjuud mehega. Tyler loeb väga (VÄGA!) laialt ning on ulatuslikult uurinud just kultuuri ja majanduslike suhete omavahelist rolli.

Eesti vasakpoolsed ühinege - Jüri Saare vastu?!?

Kuna puhkuselt tagasi tulemine tähendab alati tööl natuke usinamat rabelemist, siis on ka blogimine mõnevõrra kannatada saanud. Samas ma loen jätkuvalt suure huviga mida teised kirjutavad.

Põhjust nii mõnekski muigeks on mulle viimasel ajal andnud Punase Hanrahani Teine Tulemine nimeline blogi, mille autorile, Arni Alandil, mõjub juba ainuüksi minu nime nägemine üpris kummaliselt:

Milles asi - selles, et Jüri Saar on minu blogi kommenteerinud. Ei, asi pole selles, mis ta seal kirjutas - tunnistan, et pole seda kommentaari lugenud. Ma ei loe Jüri Saare kommentaare juba pikemat aega. Sõnavabaduse ja demokraatia kroonilise pooldajana ei keela ma kellelgi oma blogi kommenteerimist ega ka enamasti kustuta kommentaare (seni olen kustutanud ainult spämmi). Ja muidugi oli, on ja jääb Jüri Saarele õigus minu blogi kommenteerida. Nagu jääb minule õigus neid kommentaare mitte lugeda, mida ma kavatsen edaspidigi teha:)

Aga ainuüksi tõigast, et ta on minu blogi kommenteerinud, piisab, et ma oleks vähemalt kolm tundi lihtsalt kohutavas tujus. See on halb, sest seetõttu langeb oluliselt minu töövõime. Samuti pole kaasinimestel vist meeldiv taluda ülimalt hapu näoga, väga sõnakehva ja üldse tõrjuvalt suhtuvat mind.

Kusjuures, ma olen ennast (vähemalt enda arvates) viisakalt üleval pidanud ja pakkunud lihtsalt alternatiivset vaatepunkti, pole pidanud vajalikuks lahmima hakata või pealiskaudse üldistamisega tegeleda. Ma olen erilist tähelepanu pööranud sellele, et juttu käiks ikka argumentidest ja seisukohtadest mitte aga inimestest.

Ma mõtlesin, et ühest postitusest täiesti piisab, kuid lisa oli tulemas. Mõned päevad hiljem ilmus uus postitus, kus jälle tõdeti, et see Jüri Saar on üks tüütu tüüp. Kommentaaridest võis veel leida huvitavaid pärleid nagu "mõttetu mees" ja "blogirobot", mis on vist isegi omamoodi kompliment.

Kõige kummastavam on aga see, et Punane Hanrahan on mind lõplikult hukka mõistnud. Minu blogi ta ei loe (põhimõtteliselt) ja minu kommentaare samuti mitte. Minust on saanud nimi ja nimest on saanud tont, mille alla on võimalik kõik vähegi ebameeldiv sokutada. Minu seisukohad on taandatud stereotüüpideks, mille sisuga ei ole mõtet tegeleda. Kogu pull on läinud minu jaoks arusaamatult kuidagi isiklikuks. Miks?

Vastupidiselt PH'le loen mina kõiki Vabalogi jäetud kommentaare suure huviga. Ma ei pruugi neile vastata, kuid viimse kui ühe kommentaari olen läbi lugenud ja teen seda ka tulevikus, sest mind ei huvita niivõrd inimeste ideoloogiline asetus parem-vasakskaalal - sisuliselt sildistamine - vaid see protsess, mis inimesi nende maailmavaateliste seisukohtadeni on juhatanud.

PH ei pruugi seda tunnistada, kuid nii mõneski küsimuses meie seisukohad tõenäoliselt kattuvad, küsimus on selles, kuidas seda tulemust saavutada.